我们用肉身在城市行走︱DK购房课回顾

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文︱德科地产频道

2017 年的《DK购房课》结束了，我们来做一个简要的回顾。

每月一次线上直播，会在开头梳理近一个月的楼市新政、背后的逻辑及产生的影响，然后再切入主题。

平均两个月一场的线下城市活动，会着重梳理这个特定城市的发展逻辑和政策导向，毕竟，来参加线下课的，大多是肉身长居于这个城市的。现如今的城市化如此快速高效，相信明年再见的时候，又有很多新鲜事可以分享。

所以，虽然在购房逻辑和内容上，与 2016 年第一期的购房课没有太大的区别，但是仍然有三分之一的朋友连续两年都来捧场。

下一期的购房课，我们会打破原来的讲述逻辑，敬请期待。

当德科正在吭哧吭哧酝酿这套新逻辑的时候，我们先来回顾一下 2017 年的《DK购房课》。上一次，我们整理了德科在直播课上的直抒胸臆，《双倍的甘甜》（点击阅读）；这一次，我们用问答的形式，再走一遍线下的城市。

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《「上海魔镜」里的房价秘密》

上海︱2017年8月26日

提问：我这个问题可能有一定代表性。背景是这样的，我想把现在手上的房子换掉，一分为二，我就面临了选择什么样的房子。

我比较崇尚的，或者说比较靠谱的还是地段，陆家嘴配套、房子、地铁各方面都比较强，我会搞一套自己住；剩下来的钱大概 300 万现金，郊区的稍微大一点的新房子，离陆家嘴直线距离十几公里，可以买一百平左右。

但是我看过了比如五洲大道隧道口，在地铁口上，房子是豪宅，但是周围真的是荒凉，晚上出去你会害怕。第二种选择，两房，租金可能就是三四千。第三种选择，市区的酒店式公寓，租金非常高涨，可能有七八千甚至上万。

我的目的不是计较一时一刻的得失，可能会长线持有。在这种情况下，你认为我应该怎么选择？

德科：如果把我当成你，我肯定会选那个荒地。

为什么你会觉得那是荒地呢？因为你有你的语境，你一上来就是要住在陆家嘴最好的位置，你认为的「最好」的鄙视链一定是很长的。你肯定是上海本地人，要么就呆了十几年。

我们要理清一个事实：上海的城市化到底有没有结束？我曾经夸下海口说崇明岛都会开发，但有个前提的，如果连崇明岛都要开发的话，那整个浦东必须每个角落都被城市化耕耘过。你那个荒地以后就不存在。

所以，如果我们用租金来算的话，每个人都不应该买房子，每个人都应该去租房子。但是资产价格不是用租金回报来算的。

很多道德正确的媒体老是在写文章，说租售比怎么算都赚不回来。但是它不仅仅是使用功能，还具备了金融功能。租金最高的商住楼、酒店式公寓，房价上涨都没有像住宅那么快。因为在这轮城市化的过程中，它不是最优质的资产，它是用租金思维去持有的。

第二，老破小的上涨。我们总结过去几轮的经验，都是新房涨得差不多了，老破小再开始补涨。因为它要保持跟新房的合理价差，价差太大，就补回去。所以，老破小是靠大势在涨的，而不是靠城市化。

但是远郊的新房子，也有一个风险，在跌的时候，它会跌得很厉害，而核心市区，比如陆家嘴的房子，波动其实很小。

你跟别人不一样，陆家嘴的房子你是自住的。在房价暴涨的情况下，它不是上涨最厉害的，但是它的价值是稳定的，相当于家庭资产的压舱石，在这个情况下，如果你还要去寻找一个有稳定租金的，那我觉得这个配置是有问题的。

我会在有地铁的地方冒险，哪怕短时间内出现问题，它的基本面也是好的。你一直强调你是长线思维，我认为长线思维就是要布局城市的空白点。

《「北京模式」下的购房理念大转型》

北京︱2017年11月4日

提问：因为工作原因，我问一个稍微宏观点的问题。新版的北京市总体规划说，常住人口规模要控制在 2300 万左右。现在有两种声音：一种说下定决心去做，人口是能控制的；另外一种就是像《大国大城》的作者陆铭说的，根据市场经济来看，这个规划是没有意义的。

我想问一下德科老师的判断，北京的人口能控制吗？如果控制的话，对北京房价的长期走势会有怎样的影响？

德科：连房价我们都能控住，人口怎么会控不住呢？

什么叫常住人口？包括了有户口的人、没户口的人，交社保的人，不交社保的人。所以，领导们说 2300 万，在数据上毫无疑问一定可以做到。只不过统计局的同志们得多花点功夫。

事实上，我跟《大国大城》的同志观点是一样的。这个思想不是只有我们有，七八十年代的伦敦，趁城市规模还没有变得太大的时候，也提出人口应该控制在多少多少。现在呢，国外的房地产，就只有伦敦最红。特别是 2015 年，伦敦更加明确地提出城市要「向内生长」，所以旧城改造之类的全都起来了。

我们控制城市人口，有一个很大的前提。不是怕人多，是怕医疗、交通、教育跟不上。

但是中国人民太顽强了，什么东西都能自己解决，大不了不统计。我觉得只要北京不迁都，人口永远都是线性增长的。

雄安新区出来以后，我跟一些朋友在讨论，他们说雄安搞不成，因为整个华北的民营经济太脆弱了，不足以支撑这样一个新区，深圳能起来，是因为广东福建这一带太发达了。我就跟他们讲一个问题：领导问一句话，马云你要不要来？都不用得到肯定答案，马云已经在雄安要设总部了。百度更不用说，本身就在北京。

雄安还会有多厉害，我觉得只取决于一点：搬得彻底不彻底。是把某央企搬过去呢，还是领导办公室全搬过去。如果还留一个北京办公室，那就要打折扣了。

所以，我觉得北京的人口还要继续爆炸，领导们考虑的承载力问题，其实通过市场方式，全部都能解决。未来的北京仍然是一个超级大都市，控制不了的。

如果一个城市可以控制，那就证明它已经没有活力了。

每座城市都有一个「小深圳」

深圳︱2018年1月6日

提问：深圳周边的惠州、东莞，还有龙岗这些城市，如果从成长价值投资来看，哪个更高一些？

德科：这涉及到一个行政区划的问题。在行政区划上，它们永远不可能进入到深圳，因为一个城市吞并另一个城市的时代已经过去了。90 年代经常发生，比如广州东莞割一点地给深圳，但是接下来已经稳定了，割不动了。

但是，行政区划真那么重要吗？当然重要，因为学区、户口、医保都很重要。可是这些东西，都可以通过「同城化」来解决。

深圳特别好的一点是，深圳地铁集团是大深圳覆盖的，它不只为深圳服务，也为惠州、东莞服务。所以在这种状况下，我认为地铁跟产业的跟进，比行政区划的调整更重要。当然，一路之隔的两边一定会有价差，比如一边是深圳，一边是东莞，但是这个价差会不断缩小，直到一个均衡的等值。

有一些朋友会说「我住在纽约」，其实他不住在纽约，他住在对面的另外一个州，新泽西。两地就相隔了一个隧道，他都跨省了，两边的房价当然是有差异的，可是在居住感受上，大家不会觉得新泽西人和纽约人有什么区别。这种融合本身，会越来越密切。

同城化的过程需要推进，一旦中国同城化的时机成熟，会比美国还要狠。因为我们靠行政就能解决问题，不需要议会通过。如果今天要求惠州的医保必须更紧密地跟深圳保持一致，或者说要求深圳的教育名校集团化向东莞去辐射，只要政府去推，这件事情很容易就做得到。

因为深圳有个缺点：它太小了。在接下来的城市竞争中，所有的城市都变大了，深圳就变成了一个非常小的城市。等到前海、宝安、光明新区都建完了，深圳怎么办？没有地了，那就吞并边上的所有地方。

现在的吞并，是房地产商推进的，以后还有产业的吞并，比如华为搬过去。这些是民营性的市场性的吞币，而不是行政性的吞并。

打通以后，深圳就是一个名副其实的「大深圳」，只不过我户口在东莞，但是我是深圳人。这是我对整个深圳未来升值的可能性的看法。

《地段价值演变的「成都启示录」》

成都︱2018年4月21日

提问：绵阳是四川的第二大城市，应该算是三四线城市吧。家里人在 1.2 万单价看中了一套房子。绵阳这个地方相对成都来说，它的上涨其实滞后半年到一年的时间，虽然达到了一个翻倍的水平，但是现在购入的话，我感觉应该会站岗好几年的。

我想问，像绵阳这个城市，不具备成都这么大的城市影响力以及吸附能力，在半年到一年之后，会不会是往下走的一个状况？

德科：我的看法是，哪怕现在三四线城市已经翻倍了，只要你的房子是正常的，就没有问题。

我们太关注人口净流入、GDP 之类的各种排名，信息爆炸时代，每个人都试图给我们提供各种各样的数据，来表明它很厉害。它不是来给我们建议的，这是两个思考模式。在我看来，只有这个城市有一定的人口基数就可以了。

中国的城市不可能像底特律一样变成一座空城，因为中国的人口基数、中国的文化，跟美国完全是两个概念。

所以，哪怕是绵阳这样的城市，在未来的时间里，只要产品是对的，那就是没有问题的。面积要主流。在同等面积下面，它的功能区有几个房间？排屋、别墅也要看面积，有没有新一代的 200 方以内的？

如果我们从长线来看，涨了一倍也没什么，不要拿成都去对比，它一定是在成都限价的情况下，更有诱惑力的。在中国，本身有经济基础的城市，都是有价值的。

谢谢这些在城市线下课提出精彩问题的朋友们

能碰到好问题，我们也很高兴

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